不動産を単独で所有することを単独名義といい、不動産を複数人で持ち合うことを共有名義といいます。共有名義は住宅ローン控除等を利用する場合に、税金面でメリットがあります。しかし、いざ、売却する必要性が生じた場合は単独で売却することは出来ません。また、離婚することになった場合や共有者に相続が発生した場合などにも不都合が生じることになります。将来における想定外の出来事や家庭事情等を想定して、いざという時の対処方法等を予め決めておくことも大切です。
相続発生時に遺産分割協議が不調に終わった場合やとりあえず共有名義で相続登記を済ます場合など、兄弟同士の共有名義になってしまうケースは多いでしょう。
特に両親が住まなくなった実家を兄弟共有名義にして、仏壇を置いたまま、盆暮れや正月に兄弟みんなで集まるケースも多いと思われます。
共有名義を解消するための手段がいくつかあります。
長男家族が実家にそのまま住んでいて、代償分割も出来ないまま兄弟共有名義にしてしまう場合があります。その場合、長男が兄弟の持分を買い取って、長男名義に集約していく方法もあります。注意点としては、兄弟間の売買価格が取引相場より極端に安い場合、税務署から贈与の可能性を指摘される場合もあります。また、親族間売買は銀行融資も受けにくい傾向にあります。極力、遺産分割協議で共有にする前に、取引銀行と相談した方が良いでしょう。
共有者全員で不動産を売却して、売却代金を持分に従って分配することです。
不動産を分筆できる場合は、共有者がその売却代金を受領して共有名義を解消することも考えられます。
共有名義の不動産が分割できる場合、一部を分割して共有者に譲渡することで解消します。共有持分に応じる不動産の分割は譲渡が無かったものとして取り扱われますので、課税関係は発生しません。それぞれが分割された不動産を単独での利活用または単独売却することが可能になります。
裁判所に共有物の分割を請求する方法です。基本的には、時価で売却して法定相続分での分配になると思います。最寄りの弁護士に相談してみましょう。
親族（または関係者）と話し合って、共有不動産全体を市場価格で売却することが一番高く売却できます。親族（または関係者）と話し合う事が出来ない場合は、不動産業者や代理人を立てて、相手先の意向を確認するのが望ましいといえます。
その際は、相手先の共有持分を買い取って単独所有権にして利活用することも含めて交渉してみましょう。その逆で、自己の共有持分を相手に適正な価格で買い取ってもらうよう譲歩することも検討しましょう。
相続により法定相続分で相続登記をした場合、お金に困っていない場合は、自分で兄弟等に真っ先に売却の打診をするのはハードルが高いものです。しかし、兄弟それぞれがどこかで共有名義を解消しないといけないと考えています。
現在居住している親族が、相手先の共有持分を買い取って、完全なる所有権することが望ましいです。そのためには、公示地価や路線価等の公的な指標で土地価格を算出することが望ましいといえます。基本的に公示地価は国土交通省が売買価格の目安として公示しているものです。また、【路線価÷0.8＝実勢価格】として、概ね公示地価と同じ地価水準となります。
■住宅ローンの残債がある場合
住宅ローン等の残債がある場合は、団体信用生命保険への加入の有無を先ずは調べましょう。その所有者の相続であれば、団体信用生命保険が付保されていれば、その保険で残債相当分が保険金で完済されます。団体信用生命保険が付保されていない場合は、その残債を一括返済したり、金融機関の求めに応じて債務引受をする必要があります。
■親族（または関係者）と売買価格を決めて、分割払いで支払う
親族（または関係者）と共有持分の売買価格をと決めて、分割払いで支払うことも一案です。分割払いの売買契約書などは不動産業者も作成してくれます。必要に応じて、法律無料相談や公証人役場に相談してみましょう。
ただし、所有権移転登記の時期やタイミングは大切です。のちのちトラブルや禍根を残さないよう、中間に不動産業者や専門家を入れて、話し合うことが必要です。
共有持分を不動産業者に買い取ってもらう場合、相場の10％～20％程度になることを覚悟しましょう。親族（または関係者）と二度と関わりたくない、一刻も早く縁を切りたいなどという場合に不動産業者と相談しましょう。金銭的に安くなりますので、経済的な打撃も受けますが、相手先にも精神的かつ金銭的な打撃を及ぼすことができます。
また、必要に応じて、不動産の共有持分買取り業者と連携して、結果的に一緒に売却することも可能です。先ずは相談してみましょう。
離婚に伴い共有名義の不動産を財産分与する場合、夫婦それぞれが受け取る割合は不動産の持分割合とは関係ありません。離婚する際の財産分与の割合は、基本的に「2分の1ずつ」という考え方があります。専門用語で一般的に「2分の1ルール」といいます。ただ、「2分の1ルール」は法律で明確に定められているわけではありません。不動産は100％妻が譲り受けるでも、共有財産は夫が全て譲り受けるでも、夫婦間で合意が得られていれば、何ら問題はありません。
※実務上は「2分の1ルール」が原則となっております。裁判（離婚審判）になった際、2分の1と異なる財産分与割合を主張する人は、その理由を含めて、主張の正当性を立証していかねばなりません。
共有財産に当てはまる財産、当てはまらない財産は次のとおりです。
上記に加えて、注意しなければならないのが｢プラス財産よりマイナスの負債が大きい場合は、財産分与の対象物とならない」という点です。
むしろ、財産より負債（住宅ローンなど）が多ければ、その負債も共有財産とみなされるため、金融機関等と負債処理（債務引受）について交渉しなければなりません。
離婚で家を売却する場合、売却代金で住宅ローンの返済し、その残金で財産分与などに充当し易くやすくなります。財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を離婚時に平等で分配することです。お互いに合意すれば、どちらか一方が全額を受け取ることも可能です。婚姻前に購入した家でも、婚姻後に夫婦で協力して支払った分は共有財産となり、2人で支払った分が財産分与の対象です。しかし、婚姻前から所有する家や親から贈与・相続した家は、特有財産と呼ばれ、財産分与の対象になりません。
財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を離婚時に分配することです。家の名義が夫婦どちらかの単独名義であっても、夫婦の協力によって形成された資産とみなされるため、財産分与の対象です。財産分与の割合は夫婦2分の1ずつが一般的ですが、話し合いによって変更も可能です。そもそも協議できない状況にある場合は、家庭裁判所に調停もしくは審判を申し立てできます。
「清算的財産分与」とは、夫婦それぞれの貢献度は2分の1ずつとみなされ、夫が単独で働いている場合であっても、妻が専業主婦として「家事や子育てしていたおかげ」という「内助の功」的な解釈により共有財産の2分の1が受け取れることを言います。ただし、婚姻期間中や離婚後の事情を鑑みると、共有財産を単純に半分ずつ分配することが妥当とはいえない場合もあります。
次のような事情や理由も考えられます。
専業主婦（主夫）でどちらか一方が経済的に厳しい状況にある場合、共有財産を経済的に厳しい状況の配偶者により多くを渡すことを「扶養的財産分与」といいます。例えば、次のようなケースです。
夫婦間で争いやトラブルがある場合、慰謝料請求と財産分与の請求を同時に行う場合があります。一般的に夫婦間での争いに起因する慰謝料請求と離婚に伴う財産分与請求は別々の請求と考えます。しかし、不倫やDVなど配偶者の一方に有責事由がある離婚の場合、慰謝料請求は財産分与請求と一緒に行うのが妥当とされています。その場合の配偶者のことを有責配偶者といいます。
相手と話し合って、共有不動産全体を市場価格で売却することが一番お得であることは理解できると思います。相手と話し合う事が出来ない場合は、不動産業者や代理人を立てて、相手先の意向を確認するのが望ましいといえます。
その際は、相手先の共有持分を買い取って単独所有権にして利活用することも含めて交渉することも大切です。その逆で、自己の共有持分を相手に適正な価格で買い取ってもらうよう譲歩することも検討しましょう。
■共有持分相当を金融機関から融資を受ける
住宅ローンの債務引受や単独名義での借換えについて金融機関と相談しましょう。現在居住している方が、相手先の共有持分を買い取って、完全なる所有権することが望ましいです。そのためには、離婚前に就職するなど経済的基盤を築いておくことが大切です。
■共有持分相当を親または親戚に買い取ってもらう
その際、住宅ローン等の残債がある場合は、その残債を一括返済したり、自分自身で残債相当を肩代わりしなければなりません。必要に応じて、両親や親戚等に援助してもらいましょう。
■相手先と売買価格を決めて、分割払いで支払う
共有持分の売買価格を相手先配偶者と決めて、分割払いで支払うことも一案です。分割払いの売買契約書などは不動産業者も作成してくれます。必要に応じて、法律無料相談や公証人役場に相談してみましょう。
共有持分を不動産業者に買い取ってもらう場合、相場の10％～20％程度になることを覚悟しましょう。相手先と二度と関わりたくない、一刻も早く縁を切りたいなどという場合に不動産業者と相談しましょう。金銭的に安くなりますので、経済的な打撃も受けますが、相手先にも精神的かつ金銭的な打撃を及ぼすことができます。
また、必要に応じて、不動産の共有持分買取り業者と連携して、結果的に一緒に売却することも可能です。先ずは相談してみましょう。
不動産業者は共有持分を安く買い取って、単独所有権にして高く転売することを目的としています。他の共有者からも共有持分を市場価格の10％～20％程度で買い取り、完全な所有権にした上で、購入価格を大幅に上回る金額で転売し、利益を確保します。市場では、共有持分は流動性が低く、極端に低い金額で取引されています。
万が一、相手に共有持分を不動産業者に売却された場合であっても、不動産業者の考え方がわかれば、動じることなく、相手の立場や目的（利益を得る）を理解した上で交渉していくしかありません。単なる嫌がらせ目的では購入しませんので、ビジネスライクなやり取りが必要といえます。
