底地とは貸宅地と呼ばれます。つまり、借地人が居宅やアパート等を建築している土地で、地主が自由に使えない土地のことをいいます。相続税上の課税評価額も一般的な住宅地で借地権割合が60％ですので、地主の底地評価は40％となります。しかし、固定資産税を考慮すると収益面での手残りは微々たる場合が多く、底地換金処分を優先して考えるべき不動産といえます。地主の多くが相続税納付に支障をきたすのは、底地を多く所有していて、いざという時に売却できる不動産が少ないからです。そこで、底地と借地（底借）整理が地主にとって、喫緊の重要課題なのです。
借地人は、可能であれば底地を購入して所有権にしたいと思っています。
しかし、自分から言い出すと足元を見られ高値を提示されると考えています。
よって、借地人は「地主が相続税納付で売却せざるを得ない」タイミングを待っている方もいます。地主から買って欲しいと言われれば、逆に足元を見て安く購入できると考えるからです。
借地人はよく「借地権を半分返して所有権を半分もらう」と言います。これを借地権の交換契約をいいます。例えば、100坪の借地権を有している場合、地主に50坪の借地権を返して、地主から50坪の土地（所有権）をもらう事をいいます。借地権割合が60%であっても、それは相続税の課税評価上の割合であり、実務上は借地権割合を「50％：50％」とする事が一般的です。地主も借地権割合の半々にこだわりを持っています。また、借地権100坪を借地人から返してもらって、地主が他所で所有する土地50坪を借地人に譲り渡す交換契約もあります。面積や立地、評価額で差異が生じる場合は、物件価額が高い方の20％以内であれば、交換差金（差額現金）で調整する事も可能です。
「底借同時売却」というケースも多くあります。借地人が高齢で建替えを望まず、地主も購入する資金が無い場合があります。または、同等の価値で2筆に分筆できない場合や二つに割れない土地や、底借の売買や交換契約で合意できない場合も、底借同時売却で売買金額を半分ずつ分ける事があります。
駅近商業地で分譲マンション適地の場合
（300坪の底地上に借地人が5人住んでいるような場合を想定しましょう）
駅近で利便性が良い立地で、古屋が建ち並んでいる地域もあります。概ね、古くから借地人が建替え承諾料の問題や子供が別に居住していて建替えに至らないケースが多いと思われます。一部の借地人は底地を買い取って所有権となっている場合もあります。
デベロッパーが分譲マンション建設用地として関心を示す場合、地主と借地人に立体買換えの提案をする事が有効です。
地主や借地人の利害が一致して、デベロッパーからの提示条件に合意できた場合、地主の所有権と借地人の借地権を一体不可分とした売買契約が締結され、「交換住戸の覚書」も取り交わして、分譲マンション計画がスタートする事になります。
ゴールのイメージは、借地人に交換住戸が1戸×5人、地主に交換住戸が5戸を所有権住戸として割り振られます。借地面積に応じて、または借地権（所有権）価格に応じて、立体買換え特例を利用した交換契約ができるのです。
※地主にとって、底地のままでは使用も売却も出来ませんが、立体買換えの特例を使って分譲マンションを数部屋所有する事により、いつでも小分けして売れる不動産を取得できるのです。しかも、低収益だった地代に比較すると、分譲マンション賃料は収益的にも魅力です。つまり、底地と比較すると、不動産としての流動性や収益性を両立することが出来ます。
昔からのブロック塀や垣根によって借地権そのものは区分けされています。一筆の広い土地に何人もの借地人が居宅を建てており、地主は必ずしも借地人ごとに土地を分筆している訳ではありません。中には、公道に2ｍ接していない旗竿借地もあれば、お互いに屋根や雨樋が越境している家屋もあります。借地の交換契約を駆使しながら、底地整理に繋がるような分筆作業をすることも大切です。
「底地を早く換金したい」「借地人とのやり取りが煩わしい」と考える場合は、底地専門の買取り業者に底地のみ売却することが可能です。ただし、買取金額は相場の10％～20％程度になります。市場価格に比較する大変安くなりますが、借地人との交渉がなく、早期に換金できます。その後、底地買取り業者はどうするのか？上記の(1)～(5)を底地業者自らが借地人と交渉するのです。底地買取り業者は夜討ち朝駆け、あの手この手で借地人と交渉して、最終的には買取りした底地を換金して収益を得るのです。結局は地主が所有したまま、不動産業者が借地人と交渉するのか？底地買取り業者が買い取って借地人と交渉するのか？の違いです。
借地人との交渉はある意味「専門職」であり、「ネゴシエーター」的な色あいが濃くなります。
「地代相場」は土地の価格と違って公示されていませんので、「適正な地代」を算出するのは難しいものです。おおよその金額を算出することは可能ですが、計算方法は複数あり、地主と借地人の合意が必要なため、合理的な算出方法を示すことが大切になります。具体的には、固定資産税・都市計画税を基に算出するのが無難かもしれません。一般的には住宅地の場合は、固定資産税・都市計画税の3倍から5倍が妥当と言われています。商業地や事業用の借地の場合は、固定資産税・都市計画税の5倍～8倍が妥当と言われていますが、過去の経緯や地代交渉の積み重ね等によりかなりのバラツキがあるものです。
「地代の見直し」は固定資産税額の評価替えを機会に捉えて、見直しすることをオススメいたします。「経済情勢」や「近隣地価の高騰」「地域の利便性向上」など地代を見直ししたい機会はあるかと思います。その場合は借地人が納得するような具体的資料等を提示することも大切です。それは、地代の見直しだけでなく、賃貸物件の「家賃の見直し」も同様といえます。仮に借地人の同意が得られなくても、そういう積み重ねの中で、妥当な地代に修正していく努力は必要です。
借地権の更新料は法的に定められたものではありません。「更新料支払いの取決め（特約等）」が土地賃貸借契約書の中に定められていない場合、裁判所では更新料の請求を認めなかった判例もあります。法律上は更新料を支払う義務はありません。しかしながら、借地人と地主との関係でいうと、昔から更新料を慣例的に支払ってきた場合、お互いの合意でもあり、更新時には大半の借地人が地代を支払っているのも事実です。仮に、経済的な理由や過去の経緯により、更新料を支払わなかった場合であっても、地主は忘れておらず、借地権買取りや底地売却等の金銭の授受がある機会に、未払いの更新料は精算されてしまうものです。地主との信頼関係という無形ですが、大切な関係性を構築するためにも「更新料の支払い」は拒絶しないことが賢明です。
「借地権の更新料」は借地権価格の概ね5％～10％と言われています。慣例的なものですので、前回の更新料等の算出根拠等を調べた上で、地主との交渉に臨みましょう。
借地権上の建物は、地主の承諾があれば建て替え可能です。地主から直接返事をもらわなくとも、承諾とみなされるケースがあります。地主に対して「建て替えたい」と通知し、2カ月以内に異議申し立てがなかった場合は、承諾したとみなされます（借地借家法 第七条）。建て替えに伴い、既存の借地権が20年延長します。延長の開始日は、承諾があった日もしくは建物が築造された日のいずれか早いほうです。
更新契約後の土地の場合、建て替えをするには地主から必ず許可を得なければなりません。借地上の建物の建て替え承諾が得られた場合、地主へ承諾料を支払うのが一般的です。しかし、土地賃貸契約書に記載がなければ支払いの義務はありません。承諾料の金額や料率は法律で明確に定められているわけではありません。借主と地主の話し合いにより決定するのが通常です。「土地賃貸借契約書」に建て替え承諾料について特段の取り決めがない場合、承諾料の相場は更地価格の3～5%程度です。更地価格とは、その土地の時価を指します。仮に更地価格が5,000万円の場合は、承諾料は150万円～250万円です。ただ、非堅固（ひけんこ）な建物から堅固な建物へ新築する場合、承諾料が上乗せされる場合があるので注意しましょう。非堅固建物とは木造や軽量鉄骨造です。それに対して堅固な建物とは、鉄筋コンクリートや重量鉄骨造などの建物を指します。
条件変更承諾料の相場は、更地価格の10%程度が一般的です。仮に更地価格が5,000万円の場合は約500万円です。堅固な建物への建て替えは、耐用年数や延べ床面積が増えるなど、借主のメリットが大きく増えます。地主にも利益を還元する必要があるため、通常の承諾料よりも高額になるのです。また、居住用建物から事業用建物や賃貸アパートなどへの建て替えなど、建物を使う目的を変更する場合も条件変更とみなされます。
借地人側に「地代滞納」や「借地権の無断転貸、無断譲渡」などの債務不履行があった場合、賃貸人は借地契約を「解除」することができます。借地契約の「解除」とは、地主の一方的な意思表示によって、借地契約を終了させることをいいます。
同じ借地契約の終了でも、当事者双方の合意によって契約を終了させる「合意解約」とは異なります。
賃貸人（地主）が借地契約を解除できるのは、借地人側に借地契約上の債務不履行があった場合です。具体的には、次の場合に賃貸人による借地契約の解除が認められます。
地代がおおむね3か月以上滞納された場合は、賃貸人は借地契約を解除することができます。
なお、滞納が1か月～2か月程度にとどまる場合には、未だ信頼関係の破壊には至っていないと判断され、借地契約の解除が認められないケースが多いです。
借地権が賃借権の場合、目的物である土地を別の第三者に転貸したり、賃借権自体を第三者に譲渡したりする場合には、地主（借地権設定者・賃貸人）の承諾を得る必要があります（民法612条1項）。
もし借地人が、賃貸人に無断で土地を転貸したり、借地権（賃借権）を第三者に譲渡したりした場合には、賃貸人（地主）は借地契約を解除することができます（同条2項）。
なお、借地権が地上権の場合には、転貸や地上権の譲渡に地主の承諾は不要ですので、これらを理由とした借地契約の解除は認められません。
借地契約の中で、土地の用途が定められていて、かつ借地人がその用途に違反した場合には、賃貸人による借地契約の債務不履行解除が認められる可能性があります。例えば、「一戸建て住宅を建築・所有する」ことに用途の目的であるにもかかわらず、店舗物件を建築して営業しているようなケースが、用途違反になります。
借地契約の中で、地主に無断で建物を増改築することを禁止する特約が設けられることがあります。増改築禁止特約に賃借人が違反した場合、賃貸人は借地契約を解除することができます。昔は大工の棟梁から「この程度の増築なら大丈夫だよ」と言われて、地主の承諾を得ずに増築をして地主との信頼関係を損ねた事例も散見されます。
令和6年9月25日に総務省から令和5年10月1日現在の「住宅・土地統計調査」の結果が公表されました。総住宅数のうち、空き家は900万2千戸と、平成30年（848万9千戸）と比べ、51万3千戸の増 加で過去最多となっており、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8％と、平成30年 （13.6％）から0.2ポイント上昇し、過去最高となっています。空き家数の推移をみると、これま で一貫して増加が続いており、平成5年から令和5年までの30年間で約2倍となっている。 空き家数のうち、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は385万6千戸と、平成30年と比べ、36万9千戸の増加となっており、総住宅数に占める割合は5.9％となっている。
その空き家の中には、「借地権付建物」も当然のことながら含まれており、地主（底地権者）は、「地代滞納」や「建物が使われていないのに借地権が継続している」等の不利益を被っております。借地権者が亡くなった場合には、「借地権付建物」 は相続の対象となり、相続人がいれば、当然に借地権を承継することになります。借地人が所在不明、借地人に相続人が居ない場合など地主はどう対応すべきでしょうか？地主は勝手に借地権付建物を取り壊し、借地権を消滅させることはできません。
所在不明の場合、先ずは借地人の借地上の住所に手紙を郵送してみましょう。転居届が出ていれば、借地人の転居先住所に転送されます。また、隣家や近所の方にお声掛けしましょう。隣近所の方に留守宅の管理や緊急連絡先を伝えてある場合も多いものです。
借地人と連絡が付かない、所在不明、相続があったのに何も連絡がない、地代も滞納になっている場合、どうすべきでしょうか。先ずは、借地人の親族等の連絡先を知っている場合、連絡をして借地権の相続人が誰になるのか、確認することになります。ここで、相続人が判明すれば、問題にはならないでしょう。問題になるのは、連絡先等が不明の場合です。その場合には、弁護士や司法書士等の専門家に依頼して、借地人の「戸籍謄本」を取得して、相続人が誰なのか調査が必要になります。
戸籍謄本を取得して、調査しても「借地人の相続人がいない場合」、「相続人はいるけど、行方不明（生死不明等）の場合」により手続きが変わります。
「借地人の相続人がいない場合」
「相続財産管理人の選任申し立て」を家庭裁判所へ行います。その申し立てを受けて、家庭裁判所は、財産管理人を選定しますが、多くの場合、弁護士が選定されます。
「借地人の相続人はいるけど、行方不明の場合」
戸籍謄本から行方不明者を追っていくことになります。弁護士や司法書士等に相談しましょう。
相続財産管理人は、相続財産を管理・換価し、相続債権者に弁済などの清算を行い、その残余財産がある場合には、国庫に帰属させることを目的としています。よって、相続財産管理人は、相続財産に借地権がある場合には、地主への地代の支払いをするとともに、借地権の売却を検討することになります。そこで、地主は「相続財産管理人」に対して、次の手続きをしていくことが必要です。
・借地人が相応の期間、地代を滞納していた場合
「相続財産管理人」に対して、「建物収去・土地明け渡し請求」をしていく。
・相続を機に、地代が払われなくなった場合
「相続財産管理人」に対して、「借地権買取り」の打診をしていく。
借地人が相応の期間、地代を滞納していた場合
「相続財産管理人」に対して「建物収去・土地明け渡し請求」をしていく。
相続を機に、地代が払われなくなった場合
「相続財産管理人」に対して「借地権買取り」の打診をしていく。
借地権を解消して、地主が土地を取り戻すには、少し面倒な手続きが必要になります。借地人の所在不明を放置してしまうと、借地人の相続人が全国に散らばってしまいます。子供たちの代に「相続人不明空き家」として「売れない底地」を残すことになります。子供たちに「売れる不動産」に残すためにも、一歩踏み込むことが必要です。
