資産管理会社を活用した事業承継を提案いたします。 資産管理会社は設立していても機能していない地主が多く見受けられます。 資産管理会社は節税目的や事業承継目的など、資産管理会社に役割を持たせないと意味がありません。そういう役割を持たせるには、地主に最低限の税務知識や相続の基礎知識が必要です。資産管理会社に償却資産を持たせて、減価償却費を計上しながらキャッシュフローを高めたり、資産管理会社を通じて子供達に所得分散を図ったりすることが可能です。 大半の地主には、懇意にしている税理士事務所があると思いますが、私の知る限り、税理士に節税対策や所得分散効果の指南を受けている方は少ないです。税理士もたくさんの顧客を抱えて多忙であると同時に、税理士の立場で過度な節税対策を提案することは憚れるのかもしれません。
ご子息等に借地管理や不動産経営を通じて不動産の残し方を伝授します。 地主の不動産のポートフォリオを確認してみると、大きな割合で借地（貸宅地）を所有している方が多くいます。地主にとって、借地（貸宅地）は収益性が低いだけでなく、流動性という面でも厄介な不動産です。資金の必要性が生じても借地（貸宅地）だと簡単に売ることが出来ません。いざ、売却しようとすると市場価格の10％～15％程度で底地買取業者が買い取ってくれますが、当然ながらもったいないと言わざるを得ません。
顧問税理士と連携して相続税対策を提案していきます。 相続税対策は相続専門の税理士と連携しながら提案させて頂きます。特に小規模宅地の特例を利用しながら、居住用（330㎡まで）、事業用（400㎡まで）の80％の評価減を活用することが重要です。生前から準備していくことで効果的な活用が可能になります。また、資産管理会社を通じて所得分散を図っていくことも効果的です。
地主が所有する不動産の「色分け」を通じて、円満相続や事業承継のお手伝いをしています。争族が起きる要因の一つに「遺言」が残されていないケースが多くあります。
親の想いを大切にして公正証書遺言の作成をサポートいたします。
先祖代々の自宅や子供たちに分ける居宅用地は、最初から残すべき土地として 色分けしておきます。また、相続税納付用の更地を残しておく地主も多くいます。その場合は、その土地を売却すると価格がいくらになるのか？押さえておいた方が望ましいです。納税準備用の更地は、【課税評価額の低い現金】という感覚を持ち合わせた方が安心です。近隣相場が「坪100万円だから100坪で1億円」という感覚値では、相続が発生した場合に納税資金が不足します。100坪の土地は建売業者が購入した場合、道路を入れたり、造成する事で近隣相場の70％～80％程度の価格でしか売却できない場合があるからです。
駅徒歩圏の土地やアパート向け立地、沿道向けサービス業を誘致できる土地は積極的に稼いでもらう土地になります。必要に応じて借入を併用しながら、節税効果を高めた手法を提案させて頂きます。その際、「1億円の現金を残す場合」と「1億円で建てた建物で残す場合」の節税効果の違いを比較するとよく理解できます。そのような比較は顧問税理士に確認すると親切に教えてくれるはずです。
処分換金が困難な土地は早期に売却すべきです。その代表格は借地（貸宅地）になります。収益性が低いだけでなく、借地権は地主の意思だけでは売却することも出来ません。また、接道が取れない「再建築不可」の土地も早めに処分すべきです。処分する場合は専門知識が必要になりますので、そのノウハウを持った不動産業者に依頼すべきでしょう。 基本的には、隣接地権者と連携しながら、お互いが不動産価値を高めたり、流動性が高まったりするような権利調整が必要です。
底地借地の解消に努めていきます。 底地借地の整理解消は専門分野です。取扱いに慣れた不動産業者に相談することが大切です。基本的な考え方として借地人とのコミュニケーションが大切です。借地人の経済状況や家族構成等を把握するためにも時々、お声掛けしてお互いの近況報告をする機会を持ちましょう。昨今は地代を振込みにするケースが多いですが、近所付き合いの中で、借地人の置かれている状況やご子息の居所を把握するよう努めることも大切です。
借地人との交渉（道路付け、借地交換による価値向上）を代行します。 例えば、借地権の土地が道路付け等で処分が難しいケースは、借地人と隣接所有者と積極的に権利関係の調整をすることが求められます。そういう場合は、専門分野になりますので、是非ご相談ください。
借地人との関係性改善（過去のトラブルや禍根の解消）を図っていきます。 地主と借地人は土地を通じて表裏一体の関係性であるにもかかわらず、基本的に交わるとしません。過去の地代値上げや更新料、建物の建替え等で地主との関係性がこじれたケースもあるでしょう。それ故、借地権の解消が進まず、長年放置されています。お互いに良い土地にするために積極的に関わる必要性もありますが、普通の所有権の土地と違い、対応が後手に回るようです。その場合であっても、コミュニケーションを取りながら、借地人の家族構成の変化や相続発生等の見通しなど、地主として把握することは重要です。借地人との関係性が疎遠になっていると感じる場合も是非ご相談ください。
地主が所有する不動産の「色分け」を通じて、円満相続や事業承継のお手伝いをしています。争族が起きる要因の一つに「遺言」が残されていないケースが多くあります。地主の場合、個別性の強い不動産を子供たちにどう分配するべきか？判断に迷うのも無理はありません。また、「兄弟皆平等」という考え方をそのまま受け容れるのも抵抗があると思います。地主ご自身は、家督相続で長男が全てを承継していたり、もしくは家督相続の色彩が強い遺産分割協議を兄弟間で署名捺印しているケースも多いと思われます。子供たちが困惑しないよう、また兄弟間で禍根を残さないよう、親の想いや考え方を遺言に残すべきなのです。「不動産の色分け」は遺言作成においても取り入れるべき考え方です。
家のこと、祭祀のこと、地域への貢献など、親の想いは遺言等を通じて後世に伝えていきましょう。
生産緑地とは、市街化区域内の良好な生活環境の確保に効用があり、都市緑地の保全を目的に市区町村が指定した農地のことです。生産緑地は固定資産税の軽減や相続税の納税猶予などの優遇措置が設けられていますが、農地として営農継続することが必須となります。そのため、もし会社員などで農業ができない立場で生産緑地を相続しても営農継続が必須のため、そのままでは賃貸などには活用できずに休耕地となっています。 そこで、将来の相続を見据えた早めの対策が必要になります。生産緑地は指定を受けてから30年経過した場合や医師の診断により農業等の継続が困難とみなされた場合に解除できます。解除した土地を土地の立地や環境を考慮して賃貸住宅にする、駐車場にする、売却して収益不動産に買い替えるといったことを検討する必要があります。
